Anayasa'nın 46’ncı maddesinde, kamulaştırma bedelinin tespitinde “gerçek karşılık” esası benimsenmiştir: “Devlet ve kamu tüzel kişileri; kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre, kamulaştırmaya … yetkilidir.” Kamulaştırmanın gerçek karşılığı üzerinden yapılmasını öngören bu düzenleme taşınmaz malikleri lehine getirilen bir güvencedir. Anayasa Mahkemesi de kamulaştırmada gerçek karşılığın ödenmesi zorunluluğunu ölçülülük ilkesinin bir gereği olarak değerlendirmektedir.
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, Anayasa’nın 46’nci maddesinde düzenlenen kamulaştırma işleminin usul ve esaslarını düzenlemek için kabul edilmiştir. Kanunu’nun 11’inci maddesinin birinci fıkrasının (c) bendinde taşınmazın “kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarının ve her unsurun ayrı ayrı değeri”nin ve (ı) bendi uyarınca da “bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüler”in dikkate alınması gerektiği vurgulanmak suretiyle kamulaştırmada gerçek karşılığın tespiti ve adil denge ilkesinin sağlanması amaçlanmıştır.
Kamulaştırılacak taşınmazın cins ve nevinin tespiti bakımından en önemli ayrım, arsa – arazi ayrımıdır. 2942 sayılı Kanun hükümleri uyarınca arazilere gelir metoduna göre, arsalara ise kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre değer biçileceğinden, taşınmazın niteliğinin tespiti, ödenecek kamulaştırma bedelinin belirlenmesinde önem arz etmektedir. Zira taşınmazın arsa olarak nitelendirilmesi halinde kamulaştırma bedelinin çok daha fazla olacağı aşikârdır.
Kural olarak, bir taşınmazın arsa olup olmadığı, tapu kayıtları ve imar planlarına göre belirlenir. Ancak hızlı şehirleşme, imara yetkili kurumlarla diğer kurumların birbirinden habersiz olması gibi nedenlerle tapu kayıtları ve imar planları ile taşınmazın fiili durumu arasında farklılıklar ortaya çıkabilmektedir. Örneğin imar planında arsa olarak görünen bir taşınmaz, tapu kayıtlarında “tarla” olarak görülebilmektedir.
Kamulaştırma Kanunu’nda arsa tanımlanmamış olmakla birlikte halen yürürlükte olan Bakanlar Kurulu’nun bir kararında emlak vergisi yönünden parsellenmemiş araziden hangisinin arsa sayılacağı belirlenmiştir. Kamulaştırmada bedel arttırımına ilişkin davalarda Bakanlar Kurulu kararı ile ortaya konan bu ilkelerin bazıları Yargıtay'ca benimsenerek uygulanmaktadır. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu da bir kararında arsa – arazi ayrımı konusunda kriterler belirlemiştir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ise arsa – arazi ayrımında Bakanlar Kurulu kararı ve Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararına atıf yaparak bu kararlardaki kriterleri kullanmaktadır. Hukuk Genel Kurulu’nun içtihadına göre “taşınmazın arsa mı yoksa arazi niteliğinde mi olduğu değerlendirme günündeki durumuna göre belirlenecek ve kamulaştırma bedeli tespit edilecektir.”
Bu noktada mahkemelere ve görevlendirecekleri bilirkişi heyetlerine taşınmazın niteliğinin hukuka uygun olarak, “açık” ve “net” biçimde tespit edilmesinde önemli görevler düşmektedir. Zira Yargıtay’a göre kamulaştırma bedeli belirlenirken öncelikle arazinin niteliği belirlenmelidir. Yapılacak tespitte Bakanlar Kurulu kararının, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu ve Yargıtay’ın emsal kararlarının göz önünde bulundurulması gerektiğinden, bilirkişi heyetinin bu hususları değerlendirebilecek yetkinlikte teknik bilgi ve uzmanlık sahibi kişilerden kurulması gerekmektedir.
Kamulaştırılacak taşınmazın bedeli tespit edilirken Kamulaştırma Kanunu’nun 11’inci maddesi hükmüne uygun olarak, taşınmazın “kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlar” ile “bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüler”in dikkate alınması gerekmekte olup bu açıdan yapılacak değerlendirmede; taşınmazın yerleşim yerlerine, imarlı bölgelere, sanayi bölgelerine yakın olup olmadığı, ulaşım imkanları, genişleme potansiyelinin bulunup bulunmadığı; kamu hizmetlerinden yararlanma durumunun ne olduğu gibi ölçütler göz önünde bulundurulmalıdır.
